Acheter un bien à rénover : un levier de valeur et d’optimisation fiscale

Publié le 29/01/2026

Sur un marché immobilier de plus en plus exigeant, l’achat d’un bien à rénover représente une opportunité stratégique, tant sur le plan patrimonial que fiscal. Au-delà du prix d’acquisition souvent inférieur au marché, la rénovation — et plus particulièrement les travaux d’isolation et de remplacement de chaudière — peut générer des économies d’impôt significatives, à condition d’opter pour le régime fiscal adapté.

1. Un prix d’achat optimisé et une création de valeur

Les biens à rénover permettent généralement :

une négociation plus favorable,
une personnalisation du logement,
une amélioration de la performance énergétique,
une valorisation du bien après travaux,
une meilleure attractivité locative.

Ces éléments contribuent à sécuriser et à dynamiser l’investissement immobilier.

2. Les travaux énergétiques : un enjeu patrimonial et réglementaire

Les travaux liés à la performance énergétique sont aujourd’hui centraux, notamment face aux exigences réglementaires (DPE, interdictions progressives de location des passoires thermiques).

Les principaux travaux concernés sont :

l’isolation thermique (toiture, murs, planchers, combles),
le remplacement de la chaudière (chaudière à condensation, pompe à chaleur, équipements performants),
le changement des menuiseries.

Ces interventions améliorent le confort, réduisent les charges énergétiques et renforcent la valeur verte du bien.

3. Un impact fiscal direct selon le régime d’imposition

🔹 Pour les investisseurs bailleurs

Dans le cadre d’une location nue soumise au régime réel, les travaux de rénovation sont déductibles des revenus fonciers, notamment :

travaux d’amélioration,
travaux d’entretien et de réparation,
travaux de performance énergétique.

Cette déduction permet de :

réduire l’imposition sur les loyers,
créer un déficit foncier imputable sur le revenu global (dans les limites légales),
améliorer la rentabilité nette de l’investissement.

👉 À l’inverse, sous le régime micro-foncier, l’abattement forfaitaire ne permet pas de déduire les travaux réels.

🔹 Pour les propriétaires occupants

Les propriétaires occupants peuvent bénéficier :

de MaPrimeRénov’,
des aides de l’Anah,
des Certificats d’Économies d’Énergie (CEE),
d’une TVA réduite à 5,5 % sur les travaux énergétiques.

Ces dispositifs réduisent le coût global du projet, même s’ils ne constituent pas à proprement parler une réduction d’impôt.

4. Le choix du régime fiscal : un enjeu stratégique

L’optimisation fiscale repose sur :

le choix du régime réel pour les bailleurs réalisant des travaux significatifs,
la bonne qualification des travaux,
la conservation des justificatifs,
l’anticipation fiscale dès l’acquisition.

Un accompagnement par un professionnel (expert-comptable, conseiller fiscal, notaire) est fortement recommandé pour sécuriser la stratégie.

5. Conclusion

Acheter un bien à rénover constitue une véritable stratégie patrimoniale. Les travaux d’isolation et de remplacement de chaudière jouent un rôle clé dans la valorisation du bien et l’optimisation fiscale. À condition d’être sous le bon régime, ils peuvent significativement réduire l’imposition tout en améliorant la performance énergétique et la rentabilité de l’investissement.